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Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Deutsche Immobilien liegen in der Klemme.
Höhere Zinssätze führten im letzten Quartal des vergangenen Jahres zu einem jährlichen Rückgang der Gewerbebewertungen um 12 Prozent – der größte seit Beginn der Aufzeichnungen, so der Verband der Pfandbriefbanken diese Woche. Die Folgen von die Implosion von René Benkos LuxusimmobilienkonzernSigna, hat auf die zunehmende Not im Gewerbeimmobiliensektor hingewiesen.
Wohnimmobilien scheinen sich besser zu entwickeln, gestützt durch die starke Nachfrage der Mieter und steigende Mieten. Glaube nicht, dass das so bleiben wird.
Die Aktien großer Wohnungseigentümer wie Vonovia, TAG und LEG haben seit Ende letzten Jahres alle zugelegt und übertrafen damit die Entwicklung der Gewerbeimmobilienbesitzer. Die Vorstandsvorsitzenden haben tröstende Worte ausgesprochen: Rolf Buch von Vonovia glaubt, dass die Talsohle nahe sei, und Lars von Lackum von LEG sagte, dass der Markt nicht implodieren werde.
In der Realität scheinen weitere Abschreibungen für Immobilieneigentümer unausweichlich. Aber erst weiter oben in der Wertschöpfungskette, bei den Entwicklern, ist der eigentliche Schmerz zu spüren.
Ein Boom bei Neubauten, Verkäufen und Immobilienpreisen begleitete die Ära der Niedrigzinsen. Mit seinem Ende befinden sich alle im freien Fall. Steigende Kosten schmälern die Rentabilität von Entwicklern, die eine stabile Vertriebspipeline benötigen, um mehr Angebot zu finanzieren. Für die am stärksten verschuldeten Anleger geht die Rechnung einfach nicht mehr auf, da die Wohnimmobilienrenditen auf über 4 Prozent gestiegen sind. Und anders als für Eigentümer gibt es bei steigenden Mieten kaum Trost. Eine Reihe von Insolvenzen von Bauträgern im vergangenen Jahr führten zu Forderungen nach staatlicher Unterstützung zur Behebung der Wohnungsnot.
Es gibt Parallelen zum Vereinigten Königreich, wo Hausbauer konsolidieren sich dank schlechter Marktbedingungen. In Deutschland bedeutet ein stärker fragmentierter Markt kleinere und weniger widerstandsfähige Bauunternehmen. Das bedeutet, dass eine Konsolidierung bevorsteht, mit Chancen für notleidende Anleger.
Gut positioniert, um daraus Kapital zu schlagen, ist Instone, der einzige börsennotierte reine Entwickler des Landes, der größere Mehrfamilienprojekte baut. Die Gruppe litt unter den gleichen Problemen wie ihre kleineren Kollegen. Sein Marktwert erreichte 2021 mit 1,3 Milliarden Euro seinen Höhepunkt. Heute ist es weniger als ein Drittel davon wert, nachdem die Verkäufe eingebrochen sind. Eine Nettoverschuldung von nur dem 2,8-fachen des Ebitda im dritten Quartal des vergangenen Jahres, einschließlich eines beträchtlichen Bargeldbestands, bietet Schlagkraft für Geschäfte.
Instone-Aktien haben sich in den letzten drei Monaten deutlich besser entwickelt und sind um 20 Prozent gestiegen, wobei erwartet wird, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien zurückkehren wird. Aber das Unternehmen, an dem der Private-Equity-Fonds ActivumSG zu 30 Prozent beteiligt ist, könnte auch ein Vehikel für diejenigen sein, die Vermögenswerte von überlasteten Konzernen an sich reißen wollen.
Der Startschuss für den Einstieg in notleidende deutsche Immobilien fällt.
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