Nachdem Portugal vermögende Ausländer mit Investitionsanreizen angelockt hat, tut sich die Regierung schwer dem Kaufrausch ein Ende setzen Das hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben.
Laut Daten von Idealista stiegen die Kosten für Häuser in Lissabon im November um 5,8 % auf den Rekordwert von 5.426 € (5.963 $) pro Quadratmeter. Das ist der zweitgrößte Anstieg in Europa nach Athen, dem von Bloomberg beobachteten heißesten Immobilienmarkt unter den europäischen Großstädten.
Nach einem Anstieg von fast 30 % in den letzten fünf Jahren sind Wohnimmobilien in der portugiesischen Hauptstadt teurer als in Mailand, Madrid und Berlin. Das macht ein neues Zuhause für die meisten Einheimischen in Lissabon unerreichbar und zeigt, dass bei der Preisgestaltung oft das Angebot die Zinsen überwiegt.
Die portugiesische Regierung hat begonnen, ihren Kurs zu ändern, indem sie das goldene Visa-Programm des Landes beendet und einen Plan zur Kürzung der Steueranreize für neue Einwohner genehmigt hat. Doch angesichts des sonnigen Klimas und der Preise, die etwa halb so hoch sind wie in Paris und Zürich, zeigen die Bemühungen zur Eindämmung der Nachfrage kaum Wirkung.
„Trotz dieser Veränderungen verzeichnen wir einen Anstieg der Anfragen unserer ausländischen Kunden“, sagte Paulo Silva, Leiter der Immobilienberatung Savills in Portugal. „Es gibt einfach nicht genügend Wohnungen, um die Nachfrage zu decken, auch wenn die Verkäufe zurückgegangen sind.“
Während das Ende der Ära des billigen Geldes die Kaufkraft in ganz Europa beeinträchtigt, wirkt sich ein mangelndes Angebot in vielen Städten auf die Preise aus. Sechs der zehn vom Bloomberg City Tracker beobachteten Märkte steigen.
Athen verzeichnet im Vergleich zum Vorjahr Zuwächse von fast 12 %, Stockholm legt um über 5 % zu und verzeichnet sechs Monate in Folge ein Wachstum, während die Preise in Madrid und Mailand immer noch stetig mit einer Geschwindigkeit von über 3 % steigen. Die schwächste Performance verzeichnete Paris mit einem Rückgang von mehr als 6 %.
Um die neuesten Trends auf dem Wohnungsmarkt in europäischen Städten zu erfassen, stellt Bloomberg Zahlen verschiedener Anbieter zusammen. Bei einigen handelt es sich um Zinssätze und Richtwerte, bei anderen handelt es sich um offizielle Zahlen zu Transaktionen.
Einst ein Immobilienrückstand mit in die Jahre gekommenen Gebäuden, entwickelte sich Lissabon nach dem Abschluss eines internationalen Rettungspakets im Jahr 2014 zu einem Hotspot für Investitionen. Damals hatte die Regierung die Mietpreisbindung abgeschafft und das goldene Visum eingeführt – ein Weg zum Wohnsitz gegen einen Euro 500.000 Immobilieninvestitionen – zusammen mit Steuererleichterungen, um neue Bewohner anzulocken.
Bald darauf strömten Tausende ausländische Käufer nach Lissabon auf der Suche nach Schnäppchen, als sich das Land von der Finanzkrise erholte. Unter ihnen war der Schweizer Milliardär Claude Berda, der Gründer des französischen Senders AB Groupe. Im Jahr 2016 schloss er sich mit dem lokalen Investor Jose Cardoso Botelho zusammen, um deren erstes Grundstück auf einem der sieben Hügel Lissabons zu kaufen.
„Wir machten gerade ein Selfie mit dem Fluss Tejo hinter uns, als uns eine kleine Werbetafel mit der Aufschrift ‚zu verkaufen‘ auffiel“, sagte Cardoso Botelho. „Wir haben uns die Hände geschüttelt und so hat alles angefangen.“
Die beiden gründeten Vanguard Properties mit Sitz in Lissabon und haben seitdem fast ein Dutzend Wohngebäude in der Stadt mit einer halben Million Einwohnern entwickelt. Die Nachfrage war so groß, dass sie oft schon vor dem Bau ausverkauft waren.
Cardoso Botelho sagt, lange Wartezeiten auf Baugenehmigungen – acht Jahre für eines seiner Grundstücke – seien die Ursache für den gravierenden Mangel. Der bürokratische Aufwand bedeutet, dass Vanguard im nächsten Jahr keine Einheiten zum Verkauf hat, nachdem es in den letzten zwei Monaten 500 Wohnungen übergeben hat – fast die Hälfte davon ging an ausländische Käufer.
Laut Confidencial Imobiliario, das Daten zum Immobilienmarkt sammelt, erreichte die Zahl der verfügbaren Wohnungen in Portugal im Jahr 2022 den niedrigsten Stand seit 15 Jahren. Der Anteil des Sozialwohnungsbaus am Gesamtbestand beträgt nur 2 % – einer der niedrigsten in der EU.
Laut Deloittes Immobilienindex 2022 hat der Durchschnittspreis für ein neues Zuhause in Lissabon inzwischen Dublin und Brüssel überholt. Für viele portugiesische Familien, deren Gehälter zu den niedrigsten in Westeuropa gehören, ist der Traum vom Hauskauf durch teure, minderwertige Mieten in abgelegenen Vororten ersetzt worden.
Die Trends in Lissabon zeigen, wie schwierig es für Regierungen ist, die Immobilienpreise zu kontrollieren. Während die Nachfrage durch Anreize angekurbelt werden kann, kostet die Unterstützung des Angebots Zeit und Geld, und wenn die Balance falsch ist, besteht die Gefahr von Boom-and-Bust-Zyklen.
Es wächst die Sorge, dass sich die derzeit steigenden Preise bald ändern könnten. Die portugiesische Zentralbank sagte letzten Monat, dass Kreditgeber zusätzliche Kapitalpuffer aufbauen müssten, um mögliche Verluste im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau abzudecken. Der Umzug erfolgte, nachdem die Immobilienverkäufe in Portugal laut Immobilien in den ersten sechs Monaten des Jahres um 22 % zurückgegangen waren Service-Anbieter Jones Lang LaSalle.
Da Wohneigentum unerreichbar ist und die Mieten in die Höhe schießen, leben immer mehr Portugiesen in prekären Verhältnissen. In Quinta dos Ingleses – einem kleinen Waldgebiet am Stadtrand von Lissabon – wurden etwa 40 Zelte aufgebaut.
„Jeden Tag tauchen neue Leute auf“, sagte Filipe Silva, der in einem Gemeindezentrum in der Gemeinde Carcavelos in der Nähe von Lissabon ein Programm für Obdachlose koordiniert. „Das sind meist Menschen, die arbeiten, aber nicht in der Lage sind, für die Unterkunft zu bezahlen.“
Das Grundstück liegt neben der Eliteschule Nova School of Business and Economics und einer Englischschule, deren Studiengebühren über 1.000 Euro pro Monat betragen können. Die wachsende Ungleichheit hat zu Spannungen geführt. Anfang des Jahres gingen Tausende auf die Straße, um gegen die Immobilienkrise in Lissabon und anderen portugiesischen Städten zu protestieren – ein Echo der Frustration anderswo.
Die sozialistische Regierung Portugals reagierte mit dem Versprechen, die Zahl bezahlbarer Wohnungen zu erhöhen und die Anreize für Ausländer abzuschaffen. Der scheidende Premierminister Antonio Costa sagt, diese Programme hätten die Immobilienspekulation angeheizt. Aber es dürfte nicht so einfach sein, Portugal vom Markt zu nehmen.
„Letztendlich werden das warme Klima, die atemberaubenden Strände, der Lebensstil und die relativ niedrigen Lebenshaltungskosten des Landes weiterhin das Interesse ausländischer Investoren wecken“, sagte Pedro Coelho, CEO der Immobilieninvestmentfirma Square Asset Management.
