Nachhaltigkeit und ESG
Nachhaltigkeit war in der Vergangenheit das Schlüsselwort auf vielen Expo Real-Messen und unterstreicht das wachsende Engagement für die Entwicklung umweltfreundlicher Immobilien. Entwickler, Investoren und Regierungen stellten Projekte vor, die nicht nur ihren ökologischen Fußabdruck minimierten, sondern auch den Schwerpunkt auf Energieeffizienz und umweltfreundliche Baupraktiken legten. Technologien wie Solarpaneele, Smart Grids und Gründächer wurden als integrale Bestandteile nachhaltiger Immobilienprojekte vorgestellt. Obwohl die meisten der zu ergreifenden ESG-Maßnahmen insbesondere bei Bestandsgebäuden kostenintensiv sind, konzentrieren sich Aktionäre auf diese Maßnahmen, um ihre Portfolios für den Nachkrisenmarkt zu optimieren. Darüber hinaus stehen neue Bankfinanzierungen nur für ESG-konforme Produkte zur Verfügung, da Banken unter regulatorischem Druck stehen, „grünere“ Portfolios aufzubauen.
Logistik
Die COVID-19-Pandemie hat die Bedeutung der Widerstandsfähigkeit der Lieferkette deutlich gemacht, und Logistikeinrichtungen scheinen zu den Gewinnern der aktuellen Krise zu gehören. Unternehmen überdenken ihre Lieferkettenstrategien und suchen nach Immobilienlogistiklösungen, die zukünftige Risiken mindern können. Trotz der aktuellen Krise betrachten Investoren die Immobilienlogistikbranche aufgrund der stetigen Nachfrage nach Lager- und Vertriebsflächen weiterhin als stabile und attraktive Investitionsmöglichkeit. Darüber hinaus scheint bereits eine allgemeine Anpassung im Markt stattgefunden zu haben. Entwickler konzentrieren sich auf flexible Raumlösungen wie gemeinsame Lager und On-Demand-Lagerung, um saisonalen Schwankungen und sich ändernden Geschäftsanforderungen gerecht zu werden. Dies geht einher mit der zunehmenden Integration fortschrittlicher Technologien wie Automatisierung, Robotik, Internet der Dinge (IoT) und künstlicher Intelligenz (KI), um den Lagerbetrieb zu verbessern, die Bestandsverwaltung zu optimieren und die Effizienz der Lieferkette zu verbessern.
Wohnen
Wohnen als Asset Call ist kein wirklicher Gewinner, läuft aber aufgrund der Wohnungsknappheit, insbesondere in Deutschland, immer noch gut. Es ist zu beobachten, dass auch klassische Büroinvestoren in diesem Sektor aktiv werden. Wohnimmobilien in Deutschland gelten seit jeher als stabile und sichere Kapitalanlage in Zeiten wirtschaftlicher Abschwünge und Immobilienkrisen. Die Entwicklung hin zu mehr Homeoffice führt auch zu einem höheren Bedarf an Wohnraum und noch mehr privaten Quadratmetern für jeden Einzelnen. Ein Dämpfer am Markt ist die hohe Regulierung, insbesondere bei Sanierungen und ESG-Anforderungen, die jedoch auch als Chance gesehen werden sollte. Fakt ist auch, dass das Umfeld für Wohnbauträger weiterhin herausfordernd bleibt: Hohe Zinsen auf breiter Front, hohe Baukosten und ein Verkauf an Privatkunden sind keine Selbstverständlichkeit mehr.
Verkauf und Rückmiete
Da die Zinssätze für herkömmliche Bankkredite deutlich höher sind und ungewiss ist, wann und ob sie sinken werden, stehen Sale-and-Leaseback-Transaktionen sowohl für Käufer als auch für Verkäufer wieder im Rampenlicht. Sale-and-Leaseback-Transaktionen können Immobilieneigentümern einen sofortigen Cashflow verschaffen, was besonders in Krisenzeiten wertvoll sein kann, wenn der Zugang zu Kapital eingeschränkt sein kann. Dieser Kapitalzufluss kann Unternehmen dabei helfen, Betriebskosten zu decken, Schulden abzubauen oder in andere wichtige Bereiche ihres Geschäfts zu investieren. Bei Sale-and-Leaseback-Transaktionen handelt es sich in der Regel um langfristige Mietverträge, die Anlegern eine stabile und vorhersehbare Einnahmequelle bieten können. Dies kann besonders in Krisenzeiten attraktiv sein, wenn andere Anlagemöglichkeiten möglicherweise unsicherer sind. Darüber hinaus können Anleger ihre Immobilienportfolios durch den Erwerb von Objekten mit etablierten Mietern und verlässlichen Mieteinnahmen diversifizieren und so die mit Leerständen verbundenen Risiken, insbesondere im Zusammenhang mit der schwächelnden Bürobranche, reduzieren.
Hotel
Transaktionen und Finanzierung
Die schwierige Marktsituation spiegelt sich zunächst auf der Investmentseite wider. Laut einer aktuellen Studie von JLL (Global Capital Flows Database, Stand 31. Juli 2023) hat der Transaktionsmarkt im Hotel- und Gastgewerbe im Vergleich zu den Vorjahren einen neuen Tiefpunkt erreicht. Der Studie zufolge sank das EMEA-Transaktionsvolumen im Hotel- und Gastgewerbe im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um 22 %. Das Hoteltransaktionsvolumen in Deutschland sank in diesem Vergleichszeitraum von 19 Mio. EUR auf 13 Mio. EUR, verglichen mit 34 Mio. EUR im Jahr 2019 ( Quelle: JLL Hotels & Hospitality). Die wenigen Transaktionen, die im Vergleichszeitraum stattfanden, konzentrierten sich eher auf kleinere Einzeltransaktionen als auf Portfoliodeals, da die Finanzierung solcher kleineren Transaktionen im aktuellen Marktumfeld noch am leichtesten verfügbar war.
Auf der Finanzierungsseite zeigt sich die Krisenstimmung insbesondere darin, dass aufgrund des volatilen Zinsumfelds und des Inflationsdrucks die vorhandene Liquidität insbesondere von institutionellen Anlegern zunehmend zurückgehalten wird. Stattdessen sind im Vergleich zum Jahr 2022 vor allem Hotelbetreiber und Projektentwickler als Investoren am Markt aktiv geworden. Der Investitionsfokus liegt weiterhin auf dem Value-Add-Segment, wo aufgrund auslaufender Finanzierungen, Fondslaufzeiten und kurz- bis mittelfristigem CapEx-Bedarf ein hohes Investitionspotenzial besteht.
Die aktuelle Marktsituation wirkt sich auch auf die Maklerbranche aus, die den Einbruch des Transaktionsmarktes für Hotelimmobilien insbesondere in den darauf spezialisierten Geschäftsbereichen zu spüren bekommt. Als erstes der großen Maklerunternehmen hat sich Colliers zum 1. Oktober 2023 aus dem Hotelgeschäft in Deutschland zurückgezogen. Künftig wird sich Colliers komplett aus der Hotelimmobilienberatung zurückziehen. Die Zeit wird zeigen, ob andere Maklerfirmen aufgrund der aktuellen Marktbedingungen ihr Hotelgeschäft reduzieren oder aufgeben werden.
Entwicklung und Umbau von Hotelprojekten
Aufgrund gestiegener Baukosten und hoher Zinssätze ist die Neuentwicklung in allen Anlageklassen, auch im Hotelsektor, nahezu zum Erliegen gekommen. Bauträger müssen die Baukosten bis zum Verkauf der Immobilie, in der Regel 12 Monate vor Fertigstellung, massiv vorfinanzieren, was im aktuellen Marktumfeld nicht mehr für alle Bauträger möglich ist.
Das Hauptthema in der Projektentwicklung ist weiterhin die Umnutzung bestehender Gebäude, die ursprünglich als Büro- oder Einzelhandelsflächen genutzt wurden, aber aus verschiedenen Gründen (standortbedingte Nachfrageentwicklung, bauliche Nachhaltigkeitsbedürfnisse etc.) nicht mehr attraktiv sind. Der zunehmende Leerstand von Büroflächen abseits der Top-Lagen sowie leerstehende innerstädtische Einkaufszentren bieten attraktive Konversionsmöglichkeiten für die Hotellerie innerhalb der bestehenden erlaubten Gewerbenutzung. Im Vordergrund dieser Umbauten stehen Mischnutzungskonzepte, die individuell an jedes Bestandsgebäude angepasst werden. Allerdings wurden auch Umbauten von Gebäuden in Hotels – insbesondere im Zusammenhang mit ESG-relevanten Sanierungen – im Verhältnis zu den aktuellen Marktmieten teilweise zu kostenintensiv.
Daher liegt der Fokus auf Betreiberseite eher auf Akquisitionen und Rebrandings sowie Übernahmen bestehender Hotelbetriebe als auf Neubauten und aufwändigen Umbauten. Dennoch haben sich einige Akteure, insbesondere im Serviced-Apartment-Bereich, mittlerweile auf die Umnutzung bestehender Gebäude spezialisiert und wollen mit maßgeschneiderten, meist digitalisierten Konzepten attraktive Lösungen anbieten.
Hotelbetrieb
Die Betreiber haben sich seit dem Ende des letzten Lockdowns im April 2022 erholt, wobei sich die Einrichtungen für Geschäftsreisende deutlich langsamer von der COVID-19-Pandemie erholen als diejenigen in Urlaubszielen. Die allgemeine Erholung der Branche ist lediglich auf den Nachholeffekt der Urlaubsreisen zurückzuführen, die nun wieder von jeglichen Einschränkungen befreit sind. Darüber hinaus zeigt sich, dass die Erholung in den Top-4-Städten Deutschlands im Vergleich zum Vorjahr vor allem auf ADR-Steigerungen (Average Daily Rate) beruht, während die Auslastung jeweils nur moderat gestiegen ist. Auf dem deutschen Hotelmarkt findet die deutlichste Erholung in Berlin statt, während Frankfurt und München noch Nachholbedarf haben.
Aufgrund internationaler Großveranstaltungen wie der UEFA EURO 2024 mit Austragungsorten in 10 deutschen Städten sowie touristischer Spillover-Effekte durch Großveranstaltungen in den Nachbarländern rechnen die Betreiber 2023/24 mit einem weiteren Aufschwung. Darüber hinaus erwartet die Branche aufgrund der Öffnung Chinas im März 2023 eine verzögerte Erholung des internationalen Geschäftstourismus.
Trotz des vorsichtigen Optimismus der Betreiber stellen die Rahmenbedingungen folgende große Herausforderungen dar:
- Der Kriegsausbruch in der Ukraine im Februar 2022 führte zu Unterbrechungen der Lieferkette und einem dramatischen Anstieg der Personal-, Waren- und Dienstleistungskosten sowie der Energiekosten. Die Kostenseite bleibt für Betreiber unvorhersehbar.
- Die Inflation führt durch die häufig vereinbarten Indexmieten zu einem deutlichen Anstieg der Mieten und Pachten. Gleichzeitig wirkt sich die Inflation negativ auf das Konsumverhalten der Gäste und damit auf die Reise- und Umsätze der Hotels aus.
- Ein erheblicher Fachkräftemangel bremst die Betreiber und verhindert, dass die Branche wieder das Vorkrisenniveau erreicht.
Insgesamt wird eine weitere Konsolidierung im Betreibersegment erwartet, getrieben durch eine starke Expansion einzelner Betreiber im White-Label-/Serviced-Apartment-Segment. Das Serviced-Apartment-Segment hat sich mit seinen digitalen Betriebskonzepten, dem geringen Personalbedarf und der stabilen Auslastung im Vergleich zu traditionellen Hotels während der Pandemie als besonders krisenresistent erwiesen und kann auch im Bereich Umbauten mit innovativen Nutzungskonzepten bei Eigentümern und Investoren beliebt sein.
Transaktionsszenario im Jahr 2024
Es wird Bewegung auf dem Markt geben, da der Verkaufsdruck für einige Akteure im Jahr 2024 zunimmt und opportunistische Anleger ihre Chancen in notleidenden Vermögenswerten sehen, die auf den Markt kommen. 2024 wird das erste Jahr sein, in dem 10-jährige Niedrigzinsdarlehen auslaufen. Dadurch besteht das Risiko, dass Immobilieneigentümer ihre Immobilien nicht mehr refinanzieren können, da sie früher zu 1 % finanziert wurden und nun zu 4 % oder mehr refinanzieren müssen.
