(Bloomberg) – Wenige Wochen vor seinem Rücktritt als Vorstandsvorsitzender der Deutschen Pfandbriefbank AG steht Andreas Arndt vor einer Abrechnung.
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Seit das Unternehmen im November seine Gewinnprognose gesenkt hat, machen sich die Anleger Sorgen über die Kredite des Unternehmens an US-amerikanische Gewerbeimmobilien. Ein Hedgefonds, der seine Aktien erst vor einem Jahr besaß, setzt nun dagegen. Letzte Woche kam es zu einem Höhepunkt, als die Anleihen und Aktien des Unternehmens auf Rekordtiefs einbrachen, nachdem steigende Zahlungsausfälle auf dem US-Immobilienmarkt zwei Kreditgeber in New York und Tokio trafen und Ansteckungsängste auslösten.
Um die Anleger zu beruhigen, veröffentlichte der 65-jährige Arndt eine Erklärung, in der er sagte, dass die PBB im vergangenen Jahr immer noch einen Gewinn ausweisen werde, obwohl das Unternehmen es als „die größte Immobilienkrise seit der Finanzkrise“ bezeichnete. Die Aktien stürzten um 5,7 % ab.
Die Marktunruhen haben die PBB, deren Vorgängerin in der Finanzkrise gerettet wurde, in den Mittelpunkt der Befürchtungen gerückt, dass sich die Probleme auf dem US-Immobilienmarkt auf Europa ausweiten könnten. Arndt, der von einem Vorort von München aus operiert, hat ein Engagement im Wert von rund 5 Milliarden US-Dollar bei US-Immobilienkreditnehmern aufgebaut, seit die deutsche Regierung einen Großteil ihrer Anteile an seinem wenig bekannten Unternehmen verkauft hat. Jetzt steht der ehemalige Vorstandsvorsitzende der Deutschen Bank AG vor seiner größten Bewährungsprobe, als er versucht, sein Erbe zu retten.
Arndt lehnte eine Stellungnahme eines Sprechers ab.
PBB ist nicht der Einzige, der von den Immobilienunruhen betroffen ist. Auch die Anleihen der Aareal Bank AG und der LBBW, die 2022 einen in Berlin ansässigen Kreditgeber mit großem Engagement in deutschen Bauträgern erwarben, wurden letzte Woche getroffen, als Anleger ihre Immobilienengagements unter die Lupe nahmen. Die plötzliche und schnelle Kehrtwende nach einer langen Phase rekordtiefer Kreditkosten hat Entwickler unter Druck gesetzt und die Immobilienpreise weltweit sinken lassen.
Aber in der globalen Malaise schnitten US-Büroimmobilien, bei denen die PBB große Kredite aufgenommen hat, besonders schlecht ab. Im Juni letzten Jahres entfielen mehr als die Hälfte der Kredite der Bank in ihrer dominanten Immobilienfinanzierungssparte auf Bürogebäude. Das US-Engagement der Einheit überstieg mit 4,8 Milliarden Euro (5,2 Milliarden US-Dollar) das gesamte Eigenkapital des Kreditgebers von 3,3 Milliarden Euro bei weitem.
Arndt, der 2014 in den Vorstand eintrat und zwei Jahre später CEO wurde, machte die Expansion in die größte Volkswirtschaft der Welt zu einem Eckpfeiler seiner Strategie und eröffnete 2018 ein Büro in New York Immobilien stiegen von null auf 15 % des gesamten Immobilienfinanzierungsvolumens.
Der Vorstoß erwies sich als ungünstiger Zeitpunkt, als die Covid-19-Pandemie einen Trend zu hybriden Arbeitsformen anheizte und die Frage aufwarf, wie viele Büros noch benötigt werden. Kurz bevor die Pandemie vor vier Jahren die Märkte in Aufruhr versetzte, erreichte der Aktienkurs von PBB einen Höchststand, stürzte in den darauffolgenden Wochen jedoch um etwa 60 % ab. Die Zinserhöhungen im letzten Jahr verschlimmerten die Situation.
Die Expansion von PBB in den US-Büromarkt „kam sehr spät“ im Zyklus, sagte der aktivistische Investor Petrus Advisers in einem öffentlichen Brief an PBB-Vorsitzenden Louis Hagen im Dezember. Das Ergebnis dieses Vorstoßes sei „katastrophal“ gewesen, da die Kreditbestimmungen in die Höhe geschossen seien.
Petrus war Anfang letzten Jahres Aktionär von PBB mit einem Anteil von rund 3 %, hat aber seitdem begonnen, dagegen zu wetten, einer von mehreren Investoren, die dies getan haben. Den von S&P Global zusammengestellten Daten zufolge stieg das Short-Interesse an der Aktie Ende letzter Woche auf über 17 %.
Ein Sprecher der Bank sagte, die PBB sei „im Rahmen ihrer geografischen Diversifizierungsstrategie“ in die USA expandiert und fügte hinzu, dass ihre Aktivitäten in den Ländern auf „einige wenige Städte“ beschränkt seien. Bei den Bürokrediten handele es sich ausschließlich um Immobilien, die den Veränderungen seit der Covid-Pandemie Rechnung tragen, sagte der Sprecher. Sie haben auch eine „hohe“ Auslastung.
Die PBB-Probleme enden nicht mit der Präsenz in den USA. Das Unternehmen vergab auch Kredite an das gescheiterte Immobilien- und Einzelhandelsimperium Signa Holding, das einst vom österreichischen Tycoon Rene Benko geführt wurde. Aus den Insolvenzanträgen von Signa geht hervor, dass die Bank Kredite für mindestens fünf Projektprojekte in Deutschland und Österreich vergeben hat, wie Bloomberg News berichtete.
Für PBB ist es eine bittere Erfahrung. Der Kreditgeber entstand 2009 aus den funktionierenden Teilen, die durch den Zusammenbruch der Hypo Real Estate übrig blieben, einem Hypothekengeber, der zum größten Opfer der Finanzkrise in Deutschland wurde. Der Bankenrettungsfonds des Landes übernahm schließlich 2009 die volle Verantwortung.
Die Regierung verkaufte einen Großteil ihrer Anteile an PBB im Jahr 2015 im Rahmen einer Börsennotierung und veräußerte sie 2021 vollständig. Als börsennotiertes Unternehmen sah sich der Kreditgeber einer verstärkten Prüfung seiner Wachstums- und Rentabilitätsziele durch Investoren ausgesetzt. Doch zunehmender Wettbewerb und sinkende Margen im Heimatmarkt, wo die Europäische Zentralbank zum ersten Mal in ihrer Geschichte Negativzinsen einführte, schränkten die Aussichten des Unternehmens ein.
Die PBB reagierte mit einer Expansion ins Ausland. Ein erster Versuch, im Vereinigten Königreich zu wachsen, geriet ins Wanken, als das Land 2016 für den Austritt aus der Europäischen Union stimmte. Kurz darauf begann die US-Expansion von PBB.
„Als Hypothekengeber mit internationalen Ambitionen muss man in den USA ansässig sein, das ist einer der größten Märkte“, sagt Dieter Hein, Analyst beim Research-Unternehmen AlphaValue, der PBB zum Kauf empfiehlt. Allerdings „besteht das Risiko, in einem Markt tätig zu sein, den man nicht so gut kennt wie sein Heimatland.“
Anleger fragen sich nun, ob die PBB in diesem Jahr noch eine Dividende zahlen kann. Nachdem er im November die Gewinnwarnung herausgegeben hatte, sagte Arndt, er werde eine Entscheidung über die Ausschüttungen zusammen mit den Ergebnissen des vierten Quartals bekannt geben, die für den 7. März geplant seien.
Die „umsichtige Entscheidung“ wäre, die Dividende abzuschaffen, sagte Filippo Alloatti, Finanzchef bei Federated Hermes. Er sagte, die Bank müsse möglicherweise weiterhin Rückstellungen bereitstellen, da die Aufsichtsbehörden der EZB die Entwicklungen sehr aufmerksam beobachteten.
Die EZB hat sich auf die Kreditgeber gestützt, nachdem sie festgestellt hatte, dass sie bei der Suche nach Anzeichen für eine Verschlechterung ihrer Immobilienkredite nicht gut genug sind. Wie Bloomberg am Freitag berichtete, hat es wiederholt darauf hingewiesen, dass Gewerbeimmobilien ein Problembereich sind, und hat den Kreditgebern kürzlich signalisiert, dass ihnen möglicherweise höhere Kapitalanforderungen drohen, wenn sie diese Risiken nicht ausreichend im Griff haben.
Im vergangenen Jahr erhielt die PBB von der EZB die höchste Erhöhung der Kapitalanforderungen unter den mehr als 100 Kreditgebern, die sie direkt beaufsichtigt. Das Unternehmen sagte, es liege „deutlich über“ seinen regulatorischen Kapitalanforderungen.
Die große Frage für Arndt ist nun, wie schlimm die Situation auf dem US-Büromarkt werden wird, bevor sie sich verbessert, zumal die jüngsten Turbulenzen es möglicherweise schwieriger gemacht haben, neue Mittel zu erschließen. Das Unternehmen gehe davon aus, dass die Gewerbeimmobilienpreise „im zweiten Halbjahr 2024 ihren Tiefpunkt erreichen“, so der Sprecher.
In einer weiteren Erklärung erklärte das Unternehmen am Donnerstag, es verfüge über ein Liquiditätspolster, das es ihm ermöglichen dürfte, länger als sechs Monate ohne neue Kapitalmarktfinanzierung zu operieren.
„Es bestehen keine unmittelbaren Liquiditätsrisiken, da die Refinanzierung der Bank sowohl auf dem Kapitalmarkt als auch auf der Einlagenseite überwiegend längerfristig erfolgt“, sagte Sonja Foerster, Vizepräsidentin von Morningstar DBRS. Es verfügt außerdem über „ein großes Covered-Bond-Franchise und hat im Jahr 2023 die Termineinlagen erhöht“.
Dennoch werde „die Refinanzierung auf dem ungesicherten Großhandelsmarkt schwieriger sein“, sagte sie.
– Mit Unterstützung von Neil Callanan.
(Fügt kurzes Interesse im 11. Absatz hinzu.)
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