Die Expo Real beginnt heute in München mit der Ankunft der Delegierten in den Messehallen, inmitten eines wachsenden Konsenses darüber, dass die Zinssätze länger hoch bleiben werden und trotz der Hoffnung auf eine sanfte Landung in den USA die Gefahr einer Rezession in Europa besteht.
Die Veranstalter prognostizieren „stabile“ Teilnehmerzahlen und fast 1.850 Aussteller aus 36 Ländern, was nur einem leichten Rückgang gegenüber der Ausgabe 2022 entspricht. Die Teilnehmer hoffen jedoch, dass der Geschäftsplan und die Kapitalstruktur ihres Unternehmens nicht nur Zinssätzen von 6 bis 8 %, sondern auch einem Abgleiten in die Rezession standhalten.
Pertti Vanhanen, CEO der Cromwell Property Group Europe, sagte: „Ich denke, diese Expo Real-Konferenz wird interessant sein.“ Die Zinssätze in der Eurozone sind auf dem höchsten Stand seit der Einführung des Euro im Jahr 1999, was äußerst schwierige Bedingungen für alle schafft, die eine Refinanzierung anstreben.“
Er stellte außerdem fest, dass das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2023 um 50 % zurückgegangen sei und dass der Markt weiterhin sehr ruhig sei. „Die Leute kommen zur Expo Real und wollen wissen, wann sich die Volumina voraussichtlich normalisieren werden.“
Während viele als Folge davon mit einer Welle von Notlagen rechnen, sagte Vanhanen, dass die Branche dies noch nicht gesehen habe, so dass der Zeitpunkt, zu dem es wahrscheinlich sei, ein wichtiger Diskussionspunkt sei. „Es gibt viele Investoren, die auf trockenem Pulver sitzen.“
Er fügte hinzu: „Nach der Preiskorrektur im letzten Jahr werden wir wahrscheinlich noch mehr über die Aufteilung im Bürosektor hören.“ „Die Bewertungen von Core-Assets in Top-Lagen halten sich deutlich besser als Non-Core-Büros in B-Lagen.“
Christian Bearman, Partner bei Arrow Capital Partners, sagte, dass sich „wesentliche Probleme“ in diesem Zyklus aufgrund der hohen Carry-Kosten viel schneller manifestieren würden als andere, da Probleme mit dem Zinsdeckungsgrad früher als die Kreditlaufzeiten auftauchen würden, was einen „Markt für bevorzugtes Eigenkapital und Finanzierung“ schaffe „Lückenlösungen“.
Bearman sagte, dass sich das Kapital aufgrund einer kleinen Erholung des Aktienmarkts anhäufte und sich auch die Finanzierung „stabilisierte“.
„Die Ansicht ist, dass die Straffung durch die Zentralbanken fast abgeschlossen ist, was bedeutet, dass die Zeit für Transaktionen immer näher rückt, es aber immer noch eine erhebliche Lücke zwischen den impliziten Cap-Rate-Bewertungen des öffentlichen Marktes und den tatsächlichen Handelsvergleichen des privaten Marktes gibt.“ „Wir gehen davon aus, dass das für die Logistik in Europa derzeit 5,2 % gegenüber 4,7 % öffentlich gegenüber privat sind, verglichen mit 2,5 % auf den öffentlichen Märkten im Januar 2022.“
Er fügte hinzu: „Seit Januar 2022 sind in Europa die Kapitalisierungssätze um 40 %, die britische Finanzierung um 400 % und die europäische Finanzierung um 3300 % gestiegen; Das ist also ein schwerer Schock für die Märkte, den es zu verkraften gilt. Ungefähr 40 % der Auswirkungen höherer Zinssätze sind weltweit immer noch zu spüren. „Wir werden sehen, wie sich Gewerbeimmobilien in einer Welt mit hohen Wiederbeschaffungskosten, begrenzter Überbebauung, stabilen Mieten und Nachfrage nach bevorzugten Vermögenswerten sowie einem soliden Arbeitsmarkt, stabilisierten Zinssätzen und überraschend starken Aktienmärkten entwickeln.“
Dekarbonisierungsinitiative
Angesichts der allgegenwärtigen wirtschaftlichen Herausforderungen stellte Expo Real die „Dekarbonisierung“ in den Mittelpunkt, gefolgt von weiteren Schlüsselthemen wie ESG, Digitalisierung, demografischer Wandel sowie Stadtentwicklung und Transformation der Städte.
In diesem Jahr führt die Messe eine Plattform mit dem Namen „EXPO REAL Decarb – damit der Klimawandel funktioniert“ ein, die sich an Start-ups, Scale-ups und Unternehmen richtet, die sich mit „Immobilien als Ökosysteme“, „Dekarbonisierung des Immobilienportfolios“ und anderen Themen befassen „Klimaneutrale Quartiers- und Stadtentwicklung.“ Im Fokus stehen innovative und praktische Lösungen, um künftige Projekte klimaneutral umzusetzen oder bestehende Gebäude klimaoptimiert zu gestalten.
Am Freitag hält Dr. Parag Khanna, der indisch-amerikanische Politikwissenschaftler und Gründer und geschäftsführende Gesellschafter von FutureMap, eine Grundsatzrede mit dem Titel „Von Klimarisiken zu Klimachancen“, die mit seinem 2021 erschienenen Buch „Move: how „Massenmigration wird die Welt verändern – und was sie für Sie bedeutet.“
Claudia Boymanns, Messeleiterin der Expo Real, sagte, die Messe werde wie immer versuchen, ein Forum für die Bewältigung aller drängenden Herausforderungen im Immobilienbereich zu bieten. „Zunächst möchte ich allen Delegierten sagen, dass wir uns freuen, dass das Feedback, das wir bisher erhalten, trotz der aktuellen Situation recht positiv ist“, sagte sie gegenüber PropertyEU.
„Es ist unbestritten, dass die Immobilienbranche derzeit volatile und herausfordernde Zeiten durchlebt. „Die Vergangenheit hat aber auch gezeigt, dass die Branche gemeinsam Lösungen finden kann, um solche Zeiten zu überstehen.“
Sie fügte hinzu: „Die Expo Real war schon immer eine Plattform zur Diskussion und Entwicklung von Lösungen, nicht nur in wirtschaftlich guten, sondern auch in schwierigen Zeiten.“ Und aus diesem Grund könnte die Messe zu keinem besseren Zeitpunkt stattfinden. Ich bin davon überzeugt, dass die Teilnehmer die Gelegenheit nutzen werden, sich intensiv mit den dortigen Herausforderungen auseinanderzusetzen. Und mehr denn je geht es um Zusammenarbeit, Verbindungen und Innovationen.“
Ausstellerprogramm
Einige Aussteller schwenken ihre Stände entsprechend um. Die deutsche Immobilienmanagerin Patrizia beispielsweise hat ihren Stand zum Motto gemacht: „NEXT NOW – der Wert von Investitionen in Städte der Zukunft.“ Das Unternehmen schickt 100 Leute. Darin hieß es: „Das ist für uns kein Lippenbekenntnis, denn wir wissen, dass morgen heute beginnt und deshalb investieren wir in Nachhaltigkeit und schaffen langfristige Werte.“
Zu den Neulingen auf dem Messegelände gehört in diesem Jahr der gemeinsame Pavillon „UK Cities and Partners“ mit Opportunity London, Marketing Manchester, Newcastle und West Midlands. Als Hauptteilnehmer sind auch Majid Al Futtaim aus Dubai und erstmals die Real Estate General Authority aus Saudi-Arabien dabei. Und es wird einen italienischen Gemeinschaftspavillon geben, Real Estate Italy. Rumänien und Bulgarien sind dieses Jahr nicht dabei.
Trotz des Gegenwinds strahlten einige Social-Media-Beiträge Vorfreude auf die dreitägige Veranstaltung aus. So verspricht der Logistikentwickler CTP einen Auftritt der deutschen Fußballlegende Bastian Schweinsteiger im Rahmen von Networking-Partys. „Wir behaupten, dass Immobilienkonferenzen langweilig sind, denn diese wird Sie umhauen!“ gab das Unternehmen an.
Deutschland im Fokus
Aber die unmittelbareren Bedenken hinsichtlich makroökonomischer Unsicherheit und anderer Herausforderungen auf dem Investmentmarkt stehen bei den Delegierten auf ihrem Weg zur Messe sicherlich im Vordergrund.
Bereits auf der Expo Real im vergangenen Jahr zeichneten sich vor allem im deutschen Entwicklungssektor erste Risse ab, bei denen von Projekten die Rede war, die unter Wasser stünden. In diesem Jahr ist von einer viel größeren Krise die Rede, da mehrere Entwickler zusammengebrochen sind und die Baulizenzen seit Jahresbeginn um 27 % zurückgegangen sind. Viele Aussteller bewerben Immobilienentwicklungen in ganz Deutschland, aber sie tun dies zu einer Zeit, in der das Magazin Economist das Land fast 25 Jahre nach seinem bahnbrechenden Titelblatt als „den kranken Mann Europas“ bezeichnet. Das Magazin stellt fest, dass sich Deutschland „von einem Wachstumsführer zu einem Nachzügler“ entwickelt hat.
Das akuteste Problem liegt im deutschen Wohnungssektor. Es wird erwartet, dass viele Delegierte dazu Stellung nehmen Die Regierung des Landes hat kürzlich einen 14-Punkte-Plan vorgelegt um dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, mit Geldern aus dem Klima- und Transformationsfonds.
Deutschland ist mit seinen Problemen nicht allein. Auch in anderen Ländern scheint es zu Dramen zu kommen, in denen Entwickler dringend um staatliche Unterstützung bitten.
Vanhanen sagte: „Das Bauvolumen liegt derzeit unter dem Niveau von 2008/09, was zu einer drohenden Krise im Bausektor in Deutschland, Großbritannien und anderswo in Europa führt.“ Die Branche hat daher förmlich nach staatlicher Unterstützung geschrieen, daher denke ich, dass wir auf der Expo Real mehr darüber hören werden.“
Und doch könnte der Schatten, der über Europa liegt, noch viel länger anhalten. Die Rezession in Europa dürfte in aller Munde vieler Delegierter sein. Letzten Monat hat die EU-Kommission die Wachstumsprognosen für die Eurozone gesenkt, da sich Deutschland in einer Rezession befindet. Es wird erwartet, dass die Wirtschaft der Eurozone sowohl in diesem Jahr als auch im Jahr 2024 langsamer wachsen wird als bisher erwartet.
