Sie haben schon über den Kauf einer Immobilie in Deutschland nachgedacht, wurden aber von den hohen Hypothekenzinsen abgeschreckt? Peter Kleinwächter aus Ihre deutsche Hypothek untersucht wichtige Markttrends, um zu prüfen, ob die Zinssätze im nächsten Jahr voraussichtlich sinken werden, wodurch der Kauf eines Hauses erschwinglicher wird.
Viele junge Familien stehen bei der Wohnungssuche unter erheblichem Druck. Die Mieten steigen, weil sich viele Immobilieninteressenten die höheren Zinsen nicht mehr leisten können oder wollen, was den Mietmarkt zusätzlich unter Druck setzt.
Gleichzeitig sind die Immobilienpreise gesunken; Selbst in Ballungsräumen wie Berlin, wo die Preise bis vor Kurzem als stabil galten, sind die Preise im letzten Jahr um bis zu 10 Prozent gesunken.
Werden die Hypothekarzinsen weiter sinken?
Allerdings sind auch die Kreditzinsen in den letzten Wochen recht deutlich gesunken. Wird sich dieser Trend fortsetzen und ist es daher ratsam, weiterhin auf sinkende Zinsen zu hoffen? Könnte der Kauf einer Immobilie bald für mehr Menschen infrage kommen?
Natürlich hat niemand eine magische Kristallkugel. Es ist unmöglich, diese Entwicklung genau vorherzusagen, aber es gibt einige wichtige Parameter, die wir berücksichtigen können, um unsere Entscheidungsfindung zu erleichtern. Und zwei dieser Parameter deuten darauf hin, dass es vorerst keine größere Entspannung am Markt für Kreditzinsen geben wird. Schauen wir uns diese Parameter etwas genauer an.
1. Die Refinanzierungskosten am Markt bleiben hoch
Das erscheint zunächst kompliziert, aber haben Sie Geduld – es wird einen Sinn ergeben. Kurz gesagt: Banken refinanzieren sich (d. h. sie beschaffen Kapital für geschäftliche Zwecke) auf verschiedene Weise, darunter über den Geldmarkt, den Kapitalmarkt usw Pfandbriefe. Ein Großteil dieser Refinanzierung erfolgt über Fremdfinanzierung, typischerweise durch die Ausgabe von Anleihen.
Anleihen sind Einheiten der Unternehmensschulden. Sie fungieren im Wesentlichen als Schuldschein zwischen einem Kreditnehmer und einem Kreditgeber und enthalten Einzelheiten zum Kredit und zur Rückzahlung sowie zu den Zinsen. Pfandbriefe sind gedeckte Schuldverschreibungen. Hierbei handelt es sich um Anleihen, die durch erstrangige Grundschulden auf Wohnimmobilien besichert sind und daher als sehr sicher gelten können.
Diese Hintergrundinformationen sind für unsere Diskussion über Hypothekenzinsen relevant, da die Europäische Zentralbank (EZB) kürzlich ihre Politik der quantitativen Lockerung (QE) in eine quantitative Straffung umgewandelt hat. Die Zentralbank reduziert ihre Bilanz.
Das bedeutet, dass die EZB seit 2022 praktisch keine Anleihen mehr gekauft hat und seit dem Frühjahr begonnen hat, ihre Anleihebestände abzubauen. In den Jahren der quantitativen Lockerung waren die Anleihebestände auf einen Gesamtwert von 5 Billionen Euro angewachsen. Seit Frühjahr 2023 wird dieser monatlich um 15 Milliarden Euro reduziert.
Doch nur weil die EZB ihre Anleihen abstößt, heißt das nicht, dass die Schulden, die sie repräsentieren, einfach verschwunden sind. Länder und Unternehmen, die seit 2011 die EZB als „Drop Point“ für ihre Schulden nutzen konnten, müssen nun große Teile ihrer Schuldenstände auf dem freien Markt refinanzieren.
Anders als die EZB, die für stabile Zinssätze sorgte, wird der Markt jedoch eine deutliche Rendite für diese Schulden anstreben. Der aktuelle Zinssatz für Bankanleihen beträgt beispielsweise mehr als 4,5 Prozent.
Die Refinanzierung bisher von der EZB gehaltener Schulden steht erst am Anfang und wird mehrere Jahre dauern. Da die Refinanzierungskosten über den allgemeinen Kapitalmarkt so hoch sind und der strukturelle Druck in den kommenden Jahren nicht nachlassen wird, besteht kaum Spielraum für sinkende Kreditzinsen.
2. Wichtige Bankkennzahlen denken nicht darüber nach
Ein weiterer Faktor sind die Banken selbst und die Einlagen und Sparkonten, die sie für ihre Kunden führen. Um ihre Bestandskunden an Bord zu binden – und auch Neukunden zum Sparen zu bewegen – müssen Banken gute Renditen für Sparverträge und Festgelder bieten. Daher ist es unwahrscheinlich, dass sie ihre eigenen Zinssätze senken, solange die Zinssätze auf dem Markt so hoch bleiben.
Von besonderem Interesse ist hier die Warnung – es war tatsächlich eine Warnung –, die der belgische Zentralbankchef Pierre Wunsch am 20. November 2023 an die Marktteilnehmer richtete. Er sagte, dass die EZB gezwungen sein werde, die Zinsen erneut anzuheben, wenn weiterhin auf sinkende Bedingungen gesetzt werde.
Christine Lagarde, die Präsidentin der Europäischen Zentralbank, folgte am 27. November diesem Beispiel und wies darauf hin, dass die Zentralbankpolitik auf lange Sicht ausreichend restriktiv bleiben werde. In der Laiensprache heißt das: Wir erhöhen die Zinsen vielleicht nicht, senken sie aber schon gar nicht.
Kurz gesagt: Sinkende Zinsen sind unwahrscheinlich
Um es kurz zu machen: Das sind einfach zwei wichtige Gründe, warum die Hoffnung auf rasch sinkende Zinsen eine Illusion zu sein scheint.
Hier können Sie eine grobe Schätzung vornehmen (und das ist absolut eine grobe, umständliche Rechnung): Wenn Käufer beim Kauf und der Finanzierung ihrer Immobilie heute nicht deutlich schlechter in der Liquidität stehen wollen als im Jahr 2019, dann müssten die Immobilienpreise gegenüber dem im Jahr 2022 begonnenen Höchststand um rund 25 Prozent sinken.
Kaufinteressenten sollten sich daher auf die Immobilienpreise konzentrieren und nicht auf sinkende Zinsen hoffen. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung zu einem attraktiven Preis gefunden haben, dann greifen Sie zu – bevor es jemand anderes tut. Wenn der Preis zu hoch ist, prüfen Sie, ob der Verkäufer zu Verhandlungen bereit ist.
Ein gutes Haus zu einem tollen Preis gefunden? Oder möchten Sie einfach nur wissen, ob Sie sich den Kauf einer Immobilie leisten können? Kontaktieren Sie das Expertenteam von Your German Mortgage für kostenlose Beratung zu Finanzierung, Zinssätzen und Wohnungssuche in Deutschland.
